優酷亞克力制品：商場如何聚人氣？

在購物中心和百貨商場的設計中，設計師們有一條不成文的規則：他們不是設計建筑，而是在營造帶動和產生商業價值的場所。


　　因此，當你還未走入一家商場，僅是路過時，你已進入了設計師預先設定的商業引流規劃中，這些外部設計、主題暗示、商業動線，甚至是停車場等，都會對人產生不由自主的引流功能。


　　《第一財經日報》記者近期調研大量購物中心、百貨商場，并與設計師進行深度訪談后了解到，有些看似美麗的景觀設計，其實浪費了建筑空間，難以賺得真金白銀；相反，有些看似簡單甚至毫無藝術感的空間，其實是經過精心測量計算而營造出的商業獲利空間。


　　聚人氣、引人流


　　近一個月內，《第一財經日報》記者對已走訪的數十個購物中心、百貨項目進行統計發現，三成多商場門前會有噴泉、綠地等景觀；四成多商場門前則是一片空地廣場；另有兩成多商場門前則什么都沒有。不要以為這僅是美觀感不同，在商場運營者看來，這其實有巨大的經濟價值差別。


　　“聚人氣、引人流，永遠是商場最關鍵的要素之一，引流其實從商場外部就開始了。之所以大部分項目在門前留空地做廣場，就是為吸引客流。在業界，我們希望營造的是讓客人積極活動的場所，因此在路口以"負形空間"設計廣場最合適。”專業設計師出身的RET睿意德商業服務部助理董事孫義寧，曾在全國參與設計和規劃過多家商場。


　　他透露，相比外凸的“正形設計”，內凹式的“負形設計”營造的正是商場門前的廣場空間，這一大片空地會吸引人流駐足，其中部分人選擇留在空地，部分則進入商場。進入商場的人就成為了顧客，其中有一部分會產生消費，而留在空地的人則成為商場外部經濟的來源。


　　“不要小看這些空地，商場門前的廣場可舉辦各類活動，不論是促銷、兒童業態活動還是品牌推廣，這些都能給商場聚人氣并獲得不菲收益，這種效應與中庭經濟有得一拼。”孫義寧如是說。


　　記者調研了解到，由于特賣會分成、主題展門票收益、活動場地租金等能使一家商場的中庭空地每年獲得上千萬元的收益，而商場外部的廣場空地，其運作模式與中庭類似，也可通過活動、促銷、展覽等形式獲利。當然，要達到經濟效應，廣場的面積也有講究，通常至少需3000平方米。


　　在業內看來，那些將門前空地打造成噴泉、綠地等景觀的商場則失去了上述廣場商機，雖然非常美觀卻無法進行任何商業活動。而在商場門前未預留空地的業者則有兩種情況，一是為配合城市整體規劃而沒有空地；二是故意不留空地，以給人略難接近的奢華感。比如上海錦江迪生直接沿街建設，無門前空地，其需要的是營造奢華感，這種高端定位不需廣場親民活動，反而通過“高冷”的外觀設計達到自動篩選高端客源的目的。


　　在商場外觀設計領域，有個分分秒秒能賺錢的項目——LED廣告屏。不要以為這個屏越大越好或位置可隨意擺放，這背后有極細化的科學研究。


　　“要讓人肉眼看著舒服且能第一眼就吸引目光，那么人的位置到商場門口的距離至少是30米，由于人的視角成斜向上27度，因此據2：1比例，LED屏放在商場外立面約15米高處最恰當。LED屏播放的廣告片原理是點陣圖，所以必須有個斜度才能讓平地上的人看清楚，人的視線斜度要與LED屏相交的斜度成直角。考慮到目前駕車者越來越多，于是有些業者將接近商場區域的車作為坐標點，以車上人的視線投射到LED屏的入射角為最佳效果來放置LED屏，如此一來，人還未入商場，僅是行走在空地甚至還坐在車上時就已被商場的營銷暗示所影響，從而增加消費可能。”孫義寧說。


　　除了擺放位置，LED屏的設計也大有學問。記者從一些專業設備公司了解到，不同的LED屏價格可相差10倍，為控制成本，多數商場使用價格較折中的設備，但這并非重點，關鍵是LED屏形狀的控制。目前大多數商場使用的戶外LED屏都呈橫式長方形，類似平板電視屏長比寬4：3的尺寸，極少有豎立式長方形LED屏。這是因為橫式與豎立式所用的點陣圖廣告片不同，若采用豎立式則片子需按豎立尺寸重新編程，制作費從數萬元到數十萬元不等。


　　LED屏給商場帶來的直接收益就是廣告，以上海中山公園龍之夢為例，業內人士稱其戶外LED屏廣告動輒就可吸金數百萬元，有些人流集中的商場甚至可靠LED廣告收益達上千萬元。


　　此外，在商場外觀設計上還可利用燈光、三維曲面、多媒體立面、主題布置等吸引客流，比如武漢萬達廣場就是以多媒體引流，而上海K11則以生態和藝術主題吸睛。


　　明線與暗線


　　不過對于商場來說，內部設計才是重頭戲。“商業動線”是耳熟能詳的專業術語，但很多人所謂的動線設計指的是顧客能看到的明線，其實還有顧客看不到的后臺暗線，兩者配合能最大限度發揮商場的引流和提升營業額的作用。


　　和橋機構一份報告指出，商業綜合體內應通過合理、科學的立體與平面動線設計，并遵循商業地產“可達性、昭示性、方向感”三項原則，使經過店面的客流量最大化，銷售額與客流量成正比。對大型商業綜合體而言，平面和垂直交通組成內部人流交通動線的重要交通節點，項目業態規劃是否合理起著引流的關鍵作用。


　　記者采訪數位設計師、商場經營者后了解到，商場難免有死角，合理的動線設計能規避或減少死角，提升租金。根據上述原理，明線分為四大類——單動線、環形動線、十字或T字動線和復合動線。單動線被業內認為是最佳設計，即在一長方形商場內，從寬的一頭出發單線行走到另一頭。這類動線看似簡單，但優點極多，其單一動線行走使視線無遮擋，易激發消費可能，且安全性高，消防檢驗易通過。可單動線對商場的進深、地塊形狀都有要求，因此很多商場難以做單動線。


　　于是環形動線被廣泛應用，環形動線即將商場中間空出，行走路線環繞商場一圈，這類設計的優點是不走回頭路，但缺點是因中間空出后可能會有景觀或立柱遮擋視線，人們難以看到對面店鋪，且因中間空地屬“亞安全區”，因此較難符合消防審批。但對體量極大的項目而言，環形動線是頗為清晰的布局，畢竟大項目內商鋪眾多，不可能單線到底。上海環球港就是環形動線設計。


　　“為提高消防審批通過率、規避商鋪視線遮擋，于是一種十字或T字動線產生。這類動線是以商場對角線畫出交叉十字或T字，客流按十字或T字行走，當人們走到商場中心交叉點時，所有商鋪一目了然，因無"亞安全區"，所以消防較易通過，但缺點是人們需走回頭路。萬科在上海七寶的購物中心就是十字形動線，杭州萬象城則是T字形動線。”孫義寧告訴記者，復合動線則是將上述幾種動線集合，這類設計在迪拜和加拿大的不少商場中很常見。


　　但是，哪種動線最好呢？


　　“很難一概而論，假如是生活社區商場則適合環形線設計，因為對附近居民而言，其已非常熟悉各商鋪位置，即便視線有遮擋也無妨，居民需快速通過商場，不走回頭路。而核心商圈商場則適合十字形和T形動線，因這類項目內品牌不可有遮擋，盡管走回頭路有些累，但關鍵是提升銷售額。還有些位于十字路口的項目則很適合做十字動線，因為人們有時為抄近路會從商場內通過，這就給商場增加了客流和消費可能。”零售資深人士、太平洋百貨市場部負責人朱先生說。


　　再說暗線，這是消費者看不到的，卻與經營者息息相關。作為先行招商的大賣場，其對收銀線、倉庫和卸貨區等都有硬性要求，因此在賣場后場須留約1000平方米卸貨區，且卸貨區要設計4米高12米長的通道線，并配大貨車轉彎通道，以便配送車進出。若是高端購物中心引入中小型進口超市，則后場配送動線的高度和寬度數字都會小一些，讓中型貨車通過即可。此外，齒科等醫療業態還需設計專門的醫學排污暗線。


　　暗線中最重要的是餐飲后場設計。由于如今購物中心越來越強調體驗式消費，餐飲業態占比從以往的約10%上升到約30%，這意味著商場須重點考慮餐飲后場專用暗線設計。


　　但擺在業者面前的問題是，因租金水平相當，餐飲常會與培訓機構、二三線品牌服飾設在鄰近區域，于是餐飲后場所產生的油煙異味甚至老鼠等隱患會“串”到鄰近其他業態。比如上海五角場的特力商場內就有培訓機構與餐飲店一墻之隔，導致老鼠“串門”。


　　“這就要看商場的運營管理了。”孫義寧指出，一個約10萬平方米購物中心的運營團隊包括行政、市場、工程、保潔和保安部，其中保潔和保安或外包或自營，若外包則商場無需設淋浴間等設備，可省成本，但人員管理或有影響，而商場要解決組合業態后場矛盾則需通過加強運營管理來處理，或者業主愿意犧牲前場經營面積，加大后場面積以提升后臺運作。


　　和橋機構研究指出，商業動線的規劃是體現項目設計者對商業理解程度的標志。據統計，好的動線設計會使商業項目的客流增加15%~20%。


　　不容忽視的附加設施


　　在商場設計中，主導人流走向的電梯、各方向大門等都是必不可少的設施，這些設計也至關重要。


　　“電梯是直接引流工具，現在購物中心越造越高，從6層延到8層，越往高層則人流越少，因此電梯一定要積極將人流向高處輸送。在設計電梯時可采取直接一路往上法，而非每層都要繞一圈后再往上，因為這樣會影響人們向上的意識。”朱先生如是說。


　　記者在采訪中了解到，以往為增加客人消費可能，不少商場采取的都是每上一層手扶電梯都要繞一圈才到再上一層，這多少影響了顧客體驗，因此如今越來越多商場采用一路往上的手扶電梯走向。比如，上海宏伊廣場在周邊的競爭對手增加后，將原本的繞圈式手扶梯走向改成一路直上的設計。


　　鑒于向上輸送客源的重要性，為加強人流交通垂直動線設計，很多商場會設計垂直交通設施，如觀光電梯等以起到人流交通組織作用。上海港匯廣場、正大廣場等就是運用多重電梯效應的典范。


　　此外，跨層式“飛梯”也是越來越多商場引流的技巧。因頗聚人氣的兒童業態、電影院等是人流集中地，“飛梯”就快速向這類高處送人流。上海西藏路大悅城和中山公園龍之夢內都有“飛梯”，大悅城“飛梯”剛好通向電影院。


　　為配合電梯送客流，招商部在進行主力店布局時也會將各主力店設置在不同樓層，以便將客源引向各樓層，增加消費可能。據悉，中國香港的很多購物中心就采取層層都設主力店的模式來引客流。


　　同時，不可忽視的還有大門，即出入口設計。大型商業綜合體通常在不同方向都會開門，其中大有講究。


　　曾任農工商集團高層的沈先生表示，一個商業項目的出入口最好連接主干道或公共交通，這既能引入客流也方便顧客離開。但開設的門口不可過多，門與門之間至少相隔50~60米，以確保人流在店內可駐足一段時間。比如上海的兩個龍之夢商場都與軌道交通對接，客源輸送十分自然，其高客流量能讓地下一層租金大漲，提升商場收益。公開資料顯示，廣州天河城，除主門面向交通量很大的天河路外，其他三個門分別有天河南一路、體育西路、宏城廣場及地鐵作為聯外道路，并通過它們與廣州黃埔大道、環城高速、華南快速、廣深高速等密切相連，使其商圈范圍覆蓋達整個珠三角，創出單日最高人流達80多萬的成績。


　　此外，停車場也與出入口密切相關。若停車場進行多層設計則可直接將人流送到商場內各樓層，既可節約停車場面積，又加速客源輸送。


　　有業內人士透露，不合理的商場設計會造成巨大資本浪費，曾有一國內大型購物中心因設計不合理而耗資約6000萬元重建，若購物中心從一開始就合理規劃，則一個約10萬平方米的項目可節省約1億元成本，并提升整體租金、廣告和銷售收益。

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