“去庫(kù)存”決定提出已經(jīng)過(guò)了快4個(gè)月，到2016年1月超半月了，中央未出臺(tái)真正具有去庫(kù)存的具體政策。房地產(chǎn)庫(kù)存之高、過(guò)剩之重，中央不是不知道，應(yīng)該比地方政府都更加清楚，明白庫(kù)存、過(guò)剩的危險(xiǎn)性多么厲害。1.庫(kù)存、過(guò)剩危機(jī)不解除，房地產(chǎn)投資會(huì)繼續(xù)下降。2.固定資產(chǎn)投資則繼續(xù)下降。3.產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)大面積的增加。4.金融風(fēng)險(xiǎn)不斷上升。5.地方政府債務(wù)、財(cái)政、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)受到巨大的壓力。6.三四線城市的政府工資發(fā)不出。老謝認(rèn)為，必須盡快出臺(tái)去庫(kù)存的政策。其一是2016年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量比2008年還要嚴(yán)重，因?yàn)?008年沒(méi)有現(xiàn)在這么大量的庫(kù)存，所以2008年政策刺激，2019年就樓市復(fù)蘇，2010年則回暖，到2011年樓市繼續(xù)上升。2016年1月全國(guó)商品庫(kù)存量已經(jīng)達(dá)到7億平方米左右，這7億左右?guī)齑嬷傅氖强⒐ざ鴽](méi)有銷(xiāo)售的房子。包括住宅4億多平方米，寫(xiě)字樓和公建2億多平方米，同時(shí)還包括了未銷(xiāo)售的竣工車(chē)庫(kù)配套、公共面積、企業(yè)自持、安置、市政教育、醫(yī)療等面積。

其二是商品房庫(kù)存7億左右平方米對(duì)于全國(guó)商品房銷(xiāo)售13億平方米左右的量看，7個(gè)月的去庫(kù)存周期是非常短暫的。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題：1.市場(chǎng)化沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)，政府干預(yù)過(guò)多，缺乏真正的市場(chǎng)。2.一部分房企現(xiàn)金流不穩(wěn)定，高杠桿的資金占比增加，庫(kù)存影響房企銷(xiāo)售回款。3.部分商品房庫(kù)存基本很難消化，可能被迫炸掉，不會(huì)因?yàn)槿魏握呦簟Ｈ绶科笃飘a(chǎn)或者是老板跑路，或者是被抓起來(lái)了，或者是樓盤(pán)建筑質(zhì)量有問(wèn)題，或者是規(guī)劃違法、配套問(wèn)題被業(yè)主強(qiáng)制退回的，這部分庫(kù)存除了被新的房企收購(gòu)、銀行取得外，就是炸掉，或者拆掉。其三是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)最危險(xiǎn)的庫(kù)存、最嚴(yán)重的庫(kù)存基本集中于三四線城市。經(jīng)過(guò)一年樓市寬松刺激政策，絕大部分一二線城市的庫(kù)存情況整體已經(jīng)開(kāi)始好轉(zhuǎn)，一線城市已經(jīng)全面復(fù)蘇回暖。換而言之，目前典型35個(gè)城市自9月開(kāi)始，已出現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)月庫(kù)存規(guī)模同比負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。【有機(jī)玻璃亞克力制品】

2015年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于高庫(kù)存狀態(tài)，房地產(chǎn)投資增速則持續(xù)下行。2016年以樓市去庫(kù)存為中心，不是抑制房?jī)r(jià)為主。市場(chǎng)分化、去庫(kù)存、政策寬松是2016年樓市主要特征。去庫(kù)存期間，基本可以排除四個(gè)非常不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的政策：1.房地產(chǎn)稅不會(huì)出臺(tái)。2.遺產(chǎn)稅不會(huì)出臺(tái)。3.限購(gòu)、限貸政策不會(huì)再新增新擴(kuò)容。4.一線城市限購(gòu)未來(lái)只會(huì)取消，不會(huì)一直存在。因此，未來(lái)全國(guó)樓市的城市區(qū)域差距會(huì)不斷擴(kuò)大，供求關(guān)系緊張的一線城市，房?jī)r(jià)會(huì)迅速上漲，二線城市房?jī)r(jià)則會(huì)平穩(wěn)上漲，供大于求的三四線城市則會(huì)放緩?fù)顿Y增長(zhǎng)速度。城市之間的房?jī)r(jià)繼續(xù)分化，中心區(qū)域與郊區(qū)最為明顯。現(xiàn)金流是決定開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)降價(jià)的主要原因，另外是融資與庫(kù)存及銷(xiāo)售回款速度等。毫無(wú)疑問(wèn)，2016年全國(guó)房?jī)r(jià)存上漲的壓力，政策會(huì)更寬松。

即使“去庫(kù)存”已經(jīng)成為中央政府確定的2016年經(jīng)濟(jì)工作“國(guó)家任務(wù)”，2016年北上廣深限購(gòu)不會(huì)全面取消，政策不存在取消的可能性，短期之內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)放開(kāi)。基本上排除了2009年全面刺激樓市“大水漫灌”方式解決房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存問(wèn)題。其一是“分城施策”已經(jīng)成為最高決策層認(rèn)可的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策思路。在“分城調(diào)控”政策思路下，不同城市的房地產(chǎn)政策口徑將不盡相同。北京、上海等特大型城市仍將維持從嚴(yán)的政策口徑，而庫(kù)存較大的部分二線城市與三四線城市，活躍樓市交易的政策力度，將在2016年中加大。這意味著，而大量二三四線城市，已經(jīng)開(kāi)始醞釀考慮出臺(tái)地方性政策，對(duì)“新市民”購(gòu)房通過(guò)補(bǔ)貼、減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等方面的手段，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。而二三四線城市對(duì)第三套住房的限制政策，有望放開(kāi)。

2015年底，中央城市工作會(huì)議時(shí)隔37年后召開(kāi)，會(huì)議除了對(duì)城市規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市管理等方面的議題進(jìn)行了討論之外，也涉及了房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)問(wèn)題，“去庫(kù)存”的政策目標(biāo)，再度被強(qiáng)調(diào)。因此，住建部在向地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)布置2016年重點(diǎn)工作時(shí)，“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)向好態(tài)勢(shì)”被置于多項(xiàng)工作的首位。而在此前幾年中，重點(diǎn)工作的第一項(xiàng)基本上會(huì)被保障性安居工程等住房保障領(lǐng)域的工作任務(wù)占據(jù)。住建部部長(zhǎng)陳政高表示，在2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的基礎(chǔ)上，2016年要推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫(kù)存作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)，建立購(gòu)租并舉的住房制度。因此，當(dāng)前決策層更希望用外科手術(shù)式的方式，解決樓市產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題，即實(shí)現(xiàn)“去庫(kù)存”的目標(biāo)。【有機(jī)玻璃亞克力制品】

2016年中國(guó)樓市新政策主要圍繞去庫(kù)存為中心，其一是最值得、最有利去庫(kù)存的新政策包括12個(gè)方面：1.房貸利息抵個(gè)人所得稅。2.政府收購(gòu)商品房直接轉(zhuǎn)成保障房、公租房，棚戶(hù)貨幣化安置，停建經(jīng)濟(jì)適用房。3.政府4萬(wàn)億多存款，拿出1.5萬(wàn)億到2萬(wàn)億作為新市民首次購(gòu)房的財(cái)政補(bǔ)帖。4.首套商業(yè)銀行房貸首付降至2成，二套商業(yè)銀行房貸首付降至3成，三套房貸首付調(diào)整為4成，公積金首套房貸首付降至1成。5.商業(yè)銀行貸款利息繼續(xù)往下調(diào)1%，重回首套房商業(yè)銀行貸款7折貸款優(yōu)惠利率。6.二次降準(zhǔn)，7.二次降息。8.房貸資產(chǎn)證券化。9.高庫(kù)存城市停止新增土地供應(yīng)。10.取消第三套房貸款限制政策。11.允許農(nóng)民的耕地和宅基地入市，基地、農(nóng)地可抵押。12..房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金再次下調(diào)5%。

其二是全面落實(shí)2015年的政策，330與930及地方自發(fā)的政策：1.落實(shí)取消限外買(mǎi)房，取消90/70政策。2.落實(shí)取消過(guò)時(shí)的限制房地產(chǎn)投資政策，如限貸、限購(gòu)、限價(jià)、限售、限簽的錯(cuò)誤政策。3.落實(shí)二手房營(yíng)業(yè)稅5年改2年，免稅政策。4.落實(shí)5次降息政策。5.落實(shí)商業(yè)銀行首套房、二套房貸的首付下調(diào)到2.5成、3成到4成政策。6.公積金貸款的首付下降到2成政策。7..落實(shí)首次買(mǎi)房財(cái)政補(bǔ)帖、契稅與印花稅及費(fèi)減免政策、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、公積金異地貸款、公積金房貸資產(chǎn)證券化、放寬公積金條件提高貸款額度、下調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金5%的政策。8.停止庫(kù)存過(guò)高的土地供應(yīng)政策。毫無(wú)疑問(wèn)，2016年房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)為去庫(kù)存的分城施策、分類(lèi)調(diào)控，主要是落實(shí)2015年330、930、新國(guó)七條政策為主，同時(shí)出臺(tái)新的去庫(kù)存政策，預(yù)計(jì)貨幣、信貸、房貸總體會(huì)比2015年更寬松。【有機(jī)玻璃亞克力制品】

當(dāng)前中央與國(guó)務(wù)院及住建部去庫(kù)存提議暫時(shí)停留在紙面上，沒(méi)有出臺(tái)實(shí)質(zhì)性意義上的有效去庫(kù)存具體政策。其一是去庫(kù)存自2015年10月23日國(guó)務(wù)院李總理首次提出之后，市場(chǎng)進(jìn)入去庫(kù)存政策儲(chǔ)備之中。到2015年11月10日中央習(xí)主席首次提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。2015年11月11日國(guó)務(wù)院總理再次提出去庫(kù)存，2015年11月12日中財(cái)辦主任劉鶴又提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。其二是2015年12月14日中央政治局會(huì)習(xí)主席議提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存，以農(nóng)民工市民化。其三是2015年12月18日至21日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上習(xí)主席提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存，并且給出“六招”去庫(kù)存政策方向，農(nóng)民工市民化、戶(hù)籍制度改革、購(gòu)租并舉的住房制度、住房租賃市場(chǎng)、鼓勵(lì)房企適當(dāng)降價(jià)、取消過(guò)時(shí)限制性措施。其四是2015年12月28日住建部部長(zhǎng)陳政高全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上明確提出把去庫(kù)存作為2016年房地產(chǎn)重點(diǎn)工作。

其實(shí)，從2014年底的時(shí)候，住建部就已經(jīng)在全系統(tǒng)內(nèi)部要求庫(kù)存較大城市的政府，加快去化庫(kù)存。2015年11月中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議前，住建部向中央進(jìn)行了有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前走勢(shì)和未來(lái)走向的專(zhuān)題匯報(bào)，在專(zhuān)題匯報(bào)中，去庫(kù)存這一思路，得到了中央的認(rèn)可。2015年11月11日，習(xí)主席主持召開(kāi)中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，在講話中提出“需要房地產(chǎn)業(yè)必須穩(wěn)定發(fā)展,繼續(xù)去庫(kù)存,提高房企擴(kuò)大再生產(chǎn)的積極性”，“去庫(kù)存”第一次出現(xiàn)在公眾視野當(dāng)中。因此，在提出“去庫(kù)存”的政策目標(biāo)之后，住建部已經(jīng)基本形成了2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的基本思路。多位消息人士均向記者證實(shí)，“改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控方式”已經(jīng)被列入住建部2016年工作重點(diǎn)，并已經(jīng)向地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)定案。“改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控方式”的核心，已經(jīng)被住建部確定為“分城施策、分類(lèi)調(diào)控”。這意味著，2016年將不會(huì)出現(xiàn)統(tǒng)一的、一刀切的房地產(chǎn)調(diào)控政策，而是根據(jù)地方城市、不同房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的局面，出臺(tái)針對(duì)性的措施。【有機(jī)玻璃亞克力制品】

從中央層面，將進(jìn)一步提高棚改貨幣化安置的比例，并繼續(xù)奉行各類(lèi)資產(chǎn)抵押證券化試點(diǎn)置換出的信貸額度，優(yōu)先用于城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)改造及其貨幣化安置。以此方式，增加市場(chǎng)需求，針對(duì)性地向房地產(chǎn)市場(chǎng)注入流動(dòng)性。此外，從供給層面，中央已經(jīng)要求房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存較大的城市，要控制土地供應(yīng)節(jié)奏，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并可以對(duì)已出讓地塊的規(guī)劃條件進(jìn)行修改，從而確保不產(chǎn)生更多的潛在和新庫(kù)存。“在分城施策、分類(lèi)調(diào)控”的大政策思路下，北京、上海這些城市的限購(gòu)政策，很難立刻取消或者進(jìn)行大面積的調(diào)整。至少?gòu)哪甑啄瓿跆卮笮统鞘械胤秸囊庖?jiàn)反饋來(lái)看，取消限購(gòu)還不是非常緊迫。住建部部長(zhǎng)陳政高在向地方政府部署2016年重點(diǎn)工作時(shí)，曾明確向地方政府表示，2016年將強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的地方政府主體責(zé)任，改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控方式，分城施策、分類(lèi)調(diào)控。陳政高到任住建部部長(zhǎng)后，曾與100多個(gè)地方市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)分別進(jìn)行溝通和交流，了解不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的不同問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上，住建部將“去庫(kù)存”作為貫穿2015年房地產(chǎn)調(diào)控工作的主線要點(diǎn)。

從我們了解到的情況看，北京這樣的特大城市，在限購(gòu)政策調(diào)整的問(wèn)題上，還是非常慎重的。大家誰(shuí)也不想做出頭鳥(niǎo)。一位住建系統(tǒng)的專(zhuān)家講：北京、上海、廣州、深圳這些城市的土地出讓金收入都在增加，在這種情況下，地方政府難以有動(dòng)機(jī)對(duì)現(xiàn)行限購(gòu)政策進(jìn)行大幅度的調(diào)整。因?yàn)楝F(xiàn)在講的是地方政府有主體責(zé)任，如果你調(diào)整了，房?jī)r(jià)又呈現(xiàn)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，這個(gè)責(zé)任是在地方政府頭上的，所以，目前這種可能性是比較小的。在2015年的“3·30”新政后，北京、上海、廣州、深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)去化速度已經(jīng)明顯加快，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出了一定的上漲態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年11月，房?jī)r(jià)漲幅最高的深圳同比上漲已經(jīng)達(dá)到了44.6%。上海漲幅15.4%，北京漲幅9.6%，廣州漲幅8.2%。在這種情況下，特大型城市已經(jīng)難以有足夠的理由放開(kāi)限購(gòu)政策，對(duì)其進(jìn)行調(diào)整。

去庫(kù)存如果僅僅是說(shuō)說(shuō)而已，停留在紙面上或者是口頭上，不出具有真正去庫(kù)存的政策，容易形成負(fù)面影響，不利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。一日不出臺(tái)真正能消滅與干掉庫(kù)存的具體政策，三四線城市去庫(kù)存、去過(guò)剩的危機(jī)就會(huì)繼續(xù)存在。一旦形成災(zāi)難性的庫(kù)存、過(guò)剩危機(jī)，必然導(dǎo)致地方經(jīng)濟(jì)、金融、產(chǎn)業(yè)、債務(wù)、財(cái)政遭遇到滅頂之災(zāi)打擊。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存、去過(guò)剩務(wù)必全面刺激，沒(méi)必要斷斷續(xù)續(xù)的政策刺激，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇才是實(shí)現(xiàn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)定增長(zhǎng)的最好辦法，這才是根本性解決三四線城市庫(kù)存過(guò)高、供應(yīng)過(guò)剩的辦法。不僅解決了產(chǎn)能過(guò)剩、三三線城市庫(kù)存、過(guò)剩問(wèn)題，關(guān)鍵是解決了經(jīng)濟(jì)增速下降、地方政府債務(wù)、地方財(cái)政吃緊、金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。

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