不是退地，而是一些冒險家的“國進(jìn)民退”【亞克力有機(jī)玻璃制品】

文/劉德科

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最近北京很熱鬧，“地王”如風(fēng)吹麥浪，此起彼伏；地價貴過房價，面粉遠(yuǎn)貴過面包。但令人不解的是，拿下“地王”之后，立即就爆出“退地”的新聞，而且是龍湖、碧桂園這樣的老牌地產(chǎn)商。

我不相信他們會做出這種事。主動退地，這是嚴(yán)重的戰(zhàn)略失敗，對于老牌地產(chǎn)商來說，這是一種恥辱。龍湖和碧桂園都是相對穩(wěn)重的企業(yè)，不至于淪落至此。

如果是恒大這樣的激進(jìn)房企，或是雅戈爾這樣的外行房企，還有可能性；但他們已經(jīng)品嘗過主動退地的苦味，應(yīng)該也不至于換個姿勢再來一次。

仔細(xì)一看，原來是這樣：由于北京的地價實在太貴，若是一家地產(chǎn)商單獨(dú)拿下，有點(diǎn)吃不消，于是大家就組成聯(lián)合體，共同去拿一塊地；結(jié)果現(xiàn)場競拍負(fù)責(zé)舉牌的那一方，任性地胡亂出價，超過了各方事先商量好的最高授權(quán)——有點(diǎn)“任性”，舉牌舉過頭了；“聯(lián)合體”本來就是松散的臨時結(jié)盟，既然有人可以亂來，當(dāng)然就有人可以不玩，“解體”是再正常不過的事了?！緛喛肆?a href="/product/" class='con_kwd'>有機(jī)玻璃制品】

簡單說就是，有人不遵守游戲規(guī)則，龍湖和碧桂園就不愿意奉陪到底了。

這怎么能叫“退地”呢？真正的退地，是違約把地退回給政府，并損失一大筆叫做“違約金”或“保證金”的錢，那可是丟臉丟大發(fā)的事兒。

| 2013年雅戈爾杭州退地?fù)p失4.84億 |

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我們先來看，讓碧桂園無奈的這一出戲。

10月21日，碧桂園與金茂這兩家地產(chǎn)商組成聯(lián)合體，拍下了北京豐臺區(qū)的兩宗商辦地塊，溢價率均逾140%。不到一周，就傳出了碧桂園要退出的消息。

這么看來，在現(xiàn)場舉牌舉過頭的，是金茂。

金茂是誰？央企中化集團(tuán)的“兒子”，現(xiàn)在勢頭很猛，此前拿了不少“地王”，房子也賣得又貴又快。

金茂是2008年才正式進(jìn)入房地產(chǎn)，早年蓋過上海陸家嘴的摩天大樓——金茂大廈。

2009年6月，金茂拍下北京市中心的廣渠門“地王”，經(jīng)過97輪鏖戰(zhàn)，力壓萬科、保利、華潤、遠(yuǎn)洋等老牌地產(chǎn)商，一戰(zhàn)成名。當(dāng)時，金茂還不叫現(xiàn)在的名字，叫“方興”，但初闖江湖，連房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都不太知道其身世背景。【亞克力有機(jī)玻璃制品】

金茂花了40.6億元，刷新了當(dāng)時北京公開出讓土地的總價紀(jì)錄。溢價率高得嚇人，150%！

但是，金茂一出道就嘗到了“地王”的巨大甜頭：當(dāng)時的成交樓面地價是14500元/平米，但房子的單價，從2011年的4.5萬元/平米，賣到了如今的12萬元/平米。

金茂恐怕只能這么感嘆：一萬多的地價，你們當(dāng)年都覺得巨貴無比，現(xiàn)在知道有多便宜了吧……

在北京爽了一把，那就去上海再來一次：2014年1月，金茂拍下上海閘北區(qū)的大寧路宅地，這一次更猛，鏖戰(zhàn)150余輪，碾壓了更多老牌地產(chǎn)商——當(dāng)時一共有141家房企領(lǐng)取了競拍申請書，一封600元，僅賣標(biāo)書政府就進(jìn)賬8萬多元。

這塊地，金茂花了101億元，樓面地價是47609元/平米，溢價率111.5%。在拍地現(xiàn)場，主持人很有“政治覺悟”，一再提醒激烈出價的競拍者：“不要關(guān)公戰(zhàn)秦瓊”，“一線城市肯定是調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域，政府也抱著調(diào)控的決心，請大家對市場不要形成誤判”……然而，主持人的一次次提醒，反而讓現(xiàn)場圍觀的觀摩人士哄堂大笑?！緛喛肆τ袡C(jī)玻璃制品】

和北京一樣，上海這個也叫“金茂府”：今年4月份首次開盤，單價從6萬元/平米賣到了現(xiàn)在的8萬元/平米，而且賣得有點(diǎn)火爆。

應(yīng)該不會虧本了，而且還是有賺頭。歷史經(jīng)驗表明，“地王”不是金茂的蚊子血，而是金茂的紅玫瑰——當(dāng)然，只是歷史經(jīng)驗。

這些愉快的經(jīng)歷，或許讓金茂對于“地王”更加有恃無恐。所以，當(dāng)金茂和碧桂園組成聯(lián)合體，競拍北京豐臺區(qū)的“地王”時，把雙方事先協(xié)定的價格上限拋到九霄云外，舉牌舉過頭，也就不難理解了。

碧桂園可不是像金茂那樣2008年才進(jìn)入這一行，它可是混了二十多年的老江湖，知道什么時候會肉痛，什么情況可能會傷筋動骨。但是碧桂園不玩，還是有人會陪金茂繼續(xù)玩：前幾天的消息是，“中國建筑”要接手——和金茂一樣，它也是央企，而且有個非常著名的“兒子”，中海地產(chǎn)。

| 金茂上海地王項目火爆的開盤現(xiàn)場 |

3

最近，龍湖也遭到了碧桂園式的尷尬。

10月23日，龍湖與平安、昌基組成聯(lián)合體，拍下了北京昌平區(qū)一宗宅地，實際溢價率大約180%。然后，又傳出了龍湖與平安要一起退出的消息。這一次，舉牌舉過頭的是昌基，一個陌生的面孔?！緛喛肆?a href="/product/" class='con_kwd'>有機(jī)玻璃制品】

金茂是財大氣粗的央企，那么昌基又是什么來頭？具體情況我也不知道，我只知道，它是北京昌平區(qū)的一家房企。

龍湖覺得地價太離譜了，所以不玩。而平安向來不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，它是只管給錢的金主，但它一直奉行這樣的原則——要把錢給能干的成熟房企。所以，龍湖說不玩，平安當(dāng)然也要跟著撤，它才不管昌基呢。

龍湖真的不玩了嗎？龍湖方面給媒體的正式回應(yīng)是：“退地一事子虛烏有，為不實傳聞。”龍湖是懂行的，對于“退地”這么外行的說法，當(dāng)然要否認(rèn)；但如果你問龍湖的人，你們是不是要退出這塊地的合作，它就會給你肯定的回答：不陪昌基玩了，任何事都要講游戲規(guī)則……

現(xiàn)在這世道，最愛“地王”的，除了像金茂這樣沒干幾年房地產(chǎn)的央企，就是像昌基這樣不知從哪里突然冒出來的，反正，都不太會是老牌地產(chǎn)商。

| 風(fēng)險管控力極強(qiáng)的龍湖老板吳亞軍 |

4

但是，華僑城可是干了很多年房地產(chǎn)的老牌央企地產(chǎn)商啊，怎么也這么兇猛？

11月2日，華僑城與華潤、招商組成聯(lián)合體，拍下了北京豐臺區(qū)一宗宅地，實際樓面地價約5.6萬/平米。這次更具戲劇性，拍完僅僅一個小時，就傳出華潤和招商可能退出的消息。如此看來，這一次舉牌舉過頭的，是華僑城?！緛喛肆?a href="/product/" class='con_kwd'>有機(jī)玻璃制品】

和華潤、招商、保利、中海等一樣，華僑城也是從深圳殺出來的央企地產(chǎn)商；不同的是，它的住宅開發(fā)主要是靠大型旅游項目驅(qū)動的，特別是它的歡樂谷，已沖進(jìn)多個城市。

相比單純的住宅開發(fā)，華僑城模式占用資金更大，滾動開發(fā)周期就更長，因此在全國銷售額排行榜上自然就追不上華潤、保利、中海等兄弟央企。相比之下，華僑城的市場競爭能力，也不及它們。舉個例子，華僑城在寧波的超級大盤，前陣子把50%股權(quán)低價賣給了萬科，如果做得順風(fēng)順?biāo)l會舍得賣項目呢？對于華僑城來說，寧波項目是燙手山芋；但對于萬科來說，那是塊寶。能力高下，一案立現(xiàn)。

雖然華潤、招商尚未證實要退出，但和華僑城相比，它們無疑是更純粹、更成熟的地產(chǎn)商；或者說，它們是更具民企思維的老牌央企地產(chǎn)商——類似的，還有中海、保利、遠(yuǎn)洋。

| 萬科收購華僑城寧波項目部分股權(quán)簽約儀式 |

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可能要退出“聯(lián)合體”的，有龍湖、碧桂園這樣的民營房企，也有像華潤、招商這樣頗具民企思維的老牌央企。

倘若他們真要退出，說他們“退地”，那簡直是對他們的侮辱。他們要退出的，不過是一場不守規(guī)則的游戲；他們是在用行動，來表達(dá)對高地價的恐懼——地價到底高不高，還需要時間去驗證，但此刻他們不傾向于冒險。【亞克力有機(jī)玻璃制品】

在三個拿地聯(lián)合體中，舉牌舉過頭的是這三種不同類型的地產(chǎn)商：金茂是央企中的黑馬，華僑城是非典型開發(fā)模式的老牌央企，昌基是突然冒出來的陌生面孔。

這三個聯(lián)合體可能面臨的“解體”，在一定程度上顯示了一個有點(diǎn)老生常談的事實：房地產(chǎn)行業(yè)又正在迎來新一輪的“國進(jìn)民退”。

與從前稍微有些不同的是，這一輪的勇猛進(jìn)擊者，主要是那些新闖入房地產(chǎn)行業(yè)不的央企。甚至連華潤、招商的老牌央企，都可能會把已經(jīng)伸出的手給縮回去；而保利、中海這種銷售額排位更高的老牌央企，幾乎索性不參與。

當(dāng)然，現(xiàn)在這一批“地王”愛好者中，還有像昌基這種名不見經(jīng)傳的，以及近幾年新崛起的泰禾等閩系房企。

央企不是最近才開始愛上“地王”。六年多前，金茂在北京廣渠門“地王”爭奪戰(zhàn)一舉成名，就引發(fā)過一場對于“國進(jìn)民退”的討論。在當(dāng)時輿論的壓力下，據(jù)說國資委曾與金茂高層談話，嚴(yán)厲斥責(zé)廣渠門“地王”的出現(xiàn)。

此后的2010年，國資委要求大部分央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，僅確定了保利、中海、華潤、招商、金茂、華僑城、中糧、葛洲壩等16家為地產(chǎn)主業(yè)央企，以期遏制央企向房地產(chǎn)擴(kuò)張。

但是，可能是受到金茂的鼓舞，不在16家央企名單上的電建地產(chǎn)，最近也喊出了口號——要在五年后進(jìn)入“央企地產(chǎn)銷售額前5強(qiáng)”。

| 央企電建地產(chǎn)積極采用施工新技術(shù) |

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有人認(rèn)為，央企頻拿天價“地王”，釋放了房地產(chǎn)變天信號，因為“央企拿地代表著國家行為，也是國家意志力的體現(xiàn)”。我不贊同這樣的觀點(diǎn)，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)是一個相對競爭充分的行業(yè)，購房者絕對不會因為你是央企就盲目下單，央企一樣也得接受市場經(jīng)濟(jì)的殘酷洗禮。

“地王”到底會不會有風(fēng)險，我們很難做評判，甚至也有可能再度賺得盆滿缽滿，就像當(dāng)年金茂拿下廣渠門“地王”那樣。

前陣子，央企葛洲壩集團(tuán)創(chuàng)下了北京有史以來的單價“地王”，實際樓面地價高達(dá)7.5萬元/平米。這家闖入全國房地產(chǎn)市場沒幾年的央企，放話回應(yīng)質(zhì)疑：北京還沒有解不了套的地王！【亞克力有機(jī)玻璃制品】

或許，“國進(jìn)民退”并不可怕，比“國進(jìn)民退”更可怕的是，國企特別是央企的冒險精神。

當(dāng)土地戰(zhàn)場上殺進(jìn)一批紅了眼的新人，而非深諳世道的老人時，我們是該鼓掌慶祝新人的勇猛呢，還是該捏一把汗擔(dān)憂老人的保守呢？

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