弄懂“廣深差距” 你也能預測房價︱德科地產頻道【亞克力有機玻璃制品】
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文/劉德科
1、前陣子，吳曉波老師轉了一篇文章給我，標題有點聳動，大意是說深圳房價遠超廣州，90%的深圳人想移民廣州。
我回復他：“現實是，90%的深圳人不會想去廣州。”
他用比往常更快的速度，蹦出了三個字：“寫一個！”
我的微信朋友圈里，經常會出現類似的文章，比如《致終將被高房價拋棄的深圳》，還不忘加上一個“深度好文”的后綴，用上帝一般的口吻告訴大家：“房租在摧毀年輕人留在深圳的最后一線希望”，“切勿短視，否則深圳將一無所有”……貌似很有道理的樣子。其實我都懶得辯駁了。如果高房價是毒藥，那么紐約早就應該是一座空城了；但空蕩蕩的那種城市，卻是房價低得不行的底特律。【亞克力有機玻璃制品】
| 拋售房產的底特律 |
當我們談論廣州和深圳時，我們其實是在談論整個中國的房價生成邏輯。
一方面，廣州的房價被深圳甩開N條街；另一方面，廣州這座城市的活力，也已遠不如深圳那般澎湃。
深圳房價之所以遠超廣州，每個人有自己的見解。我不想在這里費勁地用一堆數據，來比較兩座城市的GDP、資金流入量、產業聚集度、人口凈流入、獨角獸企業的數量、富豪榜上的人數、小學生人數的增減，甚至夜總會的小費高低。
我只想對比兩件很具體的事情，它們分別影響了各自的城市形態。我說的是，廣州的亞運會與深圳的“舊城改造”模式。
2、深圳房價超過廣州的拐點，大概是舉辦亞運會的2010年。
當然，亞運會肯定是個好東西，能夠提升一座城市的市政建設、公共服務以及品牌影響力，等等。但是，任何事情都要適可而止，“好大喜功”就不好了。
廣州亞運會投入了多少錢？當時的官方說法是“超1200億元”——僅僅是這個數目，就已被譽為“史上最貴亞運會”。
亞運會結束后，《廣州日報》曾報道，中國工程院院士鐘南山說：“總投資2577億元，其中廣州投資1950多億元，帶來債務2100多億元。”他很擔心，背著這么大的債務，廣州搞民生的錢不知從哪里來。【亞克力有機玻璃制品】
后來，廣州市政府相關部門專門召開新聞通報會回應說，其實沒花那么多錢，是有負債，但也沒那么多，而且負債是累積下來的，不是因為辦亞運才負債。對于這個解釋，鐘南山表示滿意。
| 2010年廣州亞運會盛況 |
我們還是應該相信政府的說法。但是現在，我們能夠實際感受的是，在稅收減免、人才引進等產業扶持力度方面，廣州明顯不如深圳。舉個小例子，南方報系的不少大咖辭職創業，都跑去深圳注冊公司，而不是留在廣州。
現任的廣州市長也說，廣州全市科研投入不及深圳的華為一家企業。
產業興衰，在很大程度上決定著房價高低。深圳的產業結構令其它城市所艷羨。既有像騰訊、華為、平安這樣的龐然大物，也有像“走著旅行”、“有棵樹”等這些小而美的公司。大量“新三板”企業，不僅造就了一撥富豪，還讓大批量的市場經濟信徒云集深圳，讓深圳永葆“改革開放前沿陣地”的青春。
舉個例子，萬科有意把集團新總部搬到深圳南山區，這一搬，可不只是牽涉萬科一家——萬科計劃在總部基地引入一大批它的國際戰略合作企業，這些企業包括鐵獅門、黑石、凱德、新世界、Hines、GIC、KKR、SEARS……
反觀廣州，就連負有盛名的“廣交會”，伴隨著制造業的滯緩，已經卸去了從前的光環。
哪個政府不想加大力度扶持那些代表未來的產業？問題是，需要錢啊。但是，錢去哪兒了呢？恐怕有人會說，深圳是計劃單列市，財政直接和中央掛鉤，不用向省里繳稅，而廣州沒這么好的命，還需要向廣東省財政上繳稅收。但問題是，這種制度安排，不是現在才有，早就如此啊，從前的廣州在各項競爭力上可都是全方位秒殺深圳的。【亞克力有機玻璃制品】
錢去哪兒了呢？政府的錢總是有限的，把它用在好大喜功的地方，還是用在產業扶持或稅收減免上，恐怕是兩種不同的價值取向吧。
3、照理說，亞運會投入那么多錢，總會兌現成城市的各項利好吧。
廣州的亞運村，遠離城市核心區，幾十公里之外，都快到虎門了。那么多錢投下去，這些地方的城市面貌當然變得更好了。但是，這種好，跟廣州原有的那些城區，關系就沒想象中那么大了。
當年，沖著亞運概念的那些地產商，熱火朝天地涌到那里，“亞運村”變成了“亞運城”，并且拍出了255億元的全國總價地王。
| 亞運城的拍賣畫面 |
“分食”地王的，是廣州本土地產大鱷，富力、碧桂園、雅居樂等。當年，這些房企在全國排名都很靠前，但受累于亞運城地王，如今的排名都靠后了——只有碧桂園還留在全國十強之內。
當然，對于整個廣州來說，好處是整個城市的骨架被拉大了，城市發展空間理論上也就更大了。但是，骨架拉大之后，如果產業沒跟上，那么整個城市的房價必然就會被稀釋。
相比廣州，深圳更熱衷的是“舊城改造”，而不是“新城開發”。在深圳，凡是名見經傳的房企，幾乎都已涉足“舊改”項目，不管是央企、民企，都是其中的活躍分子。這兩年，深圳幾乎沒有住宅用地公開出讓，商品房貨源主要依賴于“舊改”項目。僅恒大一家，據說在深圳就擁有15個“舊改”儲備項目，預期總建筑面積高達770萬平米。
“舊改”的好處是，城市處于漸進式更新狀態，而不是那種跳躍式的拔地而起。
單純從房價生成機制來說，“舊改”項目能夠更有效地實現房價傳導：房價定多少，周邊的二手房是很明確的參考，而且，擁有成熟的城市資源作為支撐；不像那些遠離核心區的純粹新城，主要靠想象力來定價——一旦新城沒有及時兌現它的美好規劃，房價就被打回原形。【亞克力有機玻璃制品】
深圳創造了一整套已臻成熟的“舊改”制度，甚至可能是未來整個中國可資借鑒的改革成果。
在深圳，哪怕是像前海自貿區這樣造在一張白紙上的新城規劃，也并不是遠離核心區，它與已建成城區之間，也是沒有明顯的城市斷裂帶的。
廣造新城，不如深耕熟地。廣州和深圳，用各自的名字，驗證了造城運動的關鍵問題：與其廣，不如深。
4、前幾天，看到深圳市長談高房價的新聞報道，被“高房價是大問題”的標題嚇了一跳。打開一看，就放心了——市長先生提出的解決之道是，加大保障房、人才安居房的建設力度，加大對新產業的支持力度……
我更愿意為這樣的市長點贊。人才與產業才是市長該重點關心的事情，至于房價，主要是市場的事。不像有些市長，一談房價，就說“控制房價，我的底氣是很足的”——事實上，不讓房價上漲，最好的辦法就是，讓產業持續衰敗。
那個市長，就是廣州的，當然是好幾年前的那位。我曾經寫了一篇文章，提及了他的名字，結果文章很快就被刪了。
值得慶幸的是，現在的廣州，似乎已經覺醒。廣州正想盡辦法，要把琶洲打造成“千億級電子商務總部集聚區”，努力引進了阿里巴巴、騰訊等那些在互聯網風口上飛的巨頭們。
那些讓人看到未來希望的產業，才是吸引人留下來的根本理由。至于房價高低，不過是一個表象而已。
| 廣州琶洲地鐵站 |
我還是堅信，我們的國家在持續進步，物質在進步，見識也在進步——從官方到民間，更多常識不再被情緒所蒙蔽。
正視房價問題，恐怕是時候了。
